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Contrat avec un entrepreneur

 

La personne qui a besoin de recourir à un professionnel de la construction peut faire appel aux services d’un architecte, d’un maître d’œuvre ou directement à un entrepreneur, que ce soit une société ou un artisan en nom personnel.
Dans un premier temps, il est opportun d’essayer d’obtenir des renseignements auprès d’autres personnes pour connaître son sérieux, la qualité de ses prestations, la qualité de son « service après-vente », et sa solidité financière.
Dans un second temps, une fois l’entrepreneur choisi, le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire le client qui commande la construction, doit lui demander de justifier des certifications annoncées (CESTB, QUALIBAT, FCBA,…) et surtout de la souscription d’une assurance de garantir sa responsabilité décennale valable au début du chantier. Cette assurance est obligatoire lorsque les travaux sont significatifs (par exemple cette assurance n’est pas nécessaire pour une simple peinture). Attention, il est important de ne pas confondre l’assurance responsabilité décennale à l’assurance responsabilité civile professionnelle qui ne garantissent pas les sinistres de même nature. Les indications de la police d’assurance avec les coordonnées de l’assureur doivent figurer sur le devis. L’entrepreneur doit également remettre à son client une attestation d’assurance sur laquelle il est important de vérifier que la prestation commandée est comprise dans les activités déclarées et assurées. Il n’est pas non plus inutile de se renseigner pour savoir si la garantie des dommages immatériels, qui est facultative, a également été souscrite.
Un entrepreneur qui n’a pas souscrit d’assurance pour garantir sa responsabilité décennale commet un délit, et peut donc être condamné par le tribunal correctionnel, mais le maître de l’ouvrage prend surtout le risque de ne pas réussir à se faire indemniser si sa construction évolue mal dans un délai de 10 ans.
Parallèlement, même si l’entrepreneur est bien assuré, le maître de l’ouvrage a l’obligation de contracter une assurance dommages-ouvrage. Le défaut de cette assurance, par ailleurs assez onéreuse, n’est pas sanctionné, surtout qu’il est parfois difficile de trouver une compagnie d’assurance qui accepte d’assurer directement les particuliers. L’entrepreneur peut aussi se charger de la souscription pour votre compte de l’assurance dommages-ouvrage auprès de la compagnie qui l’assure déjà en responsabilité décennale.

FORMATION DU CONTRAT

Le contrat d’entreprise se réduit souvent à l’acceptation d’un devis signé mais un contrat détaillé peut être utile, surtout pour les gros chantiers. Ce document sert à informer le consommateur sur les caractéristiques essentielles de son engagement et sur les travaux qui vont être réalisés.
Toujours est-il, quel que soit le document contractuel retenu, il est indispensable qu’il soit bien détaillé pour éviter toute contestation postérieure et doit contenir a minima :

- pour un commerçant, le numéro RCS suivi du nom de la ville où se trouve le greffe d'immatriculation
- pour un artisan : le numéro au Répertoire des métiers (n° Siren) le numéro individuel d'identification à la TVA le nom et l’adresse du client la date de début et la durée estimée des travaux ou de la prestation


Selon l’importance des travaux, il est peut être opportun qu’un plan et un descriptif technique précis des travaux soient annexés au contrat.
Lorsque le maître de l’ouvrage signe un contrat de travaux avant l’obtention du permis de construire ou des crédits finançant la construction, il faut insérer dans le contrat une condition suspensive qui prévoira que le contrat ne trouvera à s’appliquer qu’après l’obtention de l’autorisation administrative sollicité ou des prêts. En cas de refus de permis ou de prêt, le contrat sera censé n’avoir jamais existé et l’entrepreneur devra restituer tous les acomptes déjà versés.
Enfin, si la construction est financée par un prêt d’argent, le maître d’ouvrage bénéficiera des règles protectrices du crédit immobilier. Ces règles protectrices sont également applicables aux prêts finançant les travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien d’une maison dès lors qu’ils sont garantis par une hypothèque ou une autre sûreté réelle immobilière.

FIXATION DU PRIX

Le prix des prestations des entrepreneurs est entièrement libre, soumis au marché de la concurrence.
Il peut être fixé au forfait ou au métré, sachant que le marché à forfait a pour avantage de permettre de prévoir que le un prix ne sera pas révisable. Ce mode de fixation est plus sécurisant pour le client qui connaît dès le début le prix qu’il devra supporter et qui ne prend pas le risque de subir une variation du prix.
En effet, dans un marché à forfait, le prix est fixé à l’avance, globalement pour l’ensemble des travaux à réaliser. L’entrepreneur ne peut pas postérieurement augmenter le prix des travaux même s’il s’est trompé dans l’estimation du prix. La réalisation de travaux supplémentaires n’entraîne un supplément de prix que si le maître de l’ouvrage a, au préalable et par écrit, autorisé ces travaux et convenu de leur prix avec 1’entrepreneur.
Dans un marché au métré, le prix qui sera payé en fin d’exécution n’est pas déterminé à l’avance. Le prix convenu est un prix unitaire par quantité fixé pour chaque catégorie de travaux. Le prix est déterminé à l’achèvement des travaux par un métré en multipliant la quantité réalisée par le prix unitaire. En pratique, le marché au métré mentionne un prix global prévisionnel. Il ne s’agit que d’une évaluation approximative ne liant pas les parties.
Le prix sera généralement payable par tranches selon l’avancée des travaux qu’il conviendra de faire acter dans des compte-rendus de chantier (par exemple 30% à la commande, 35% à un moment avancé de la construction, et le solde à la réception des travaux).
Lorsque le montant du marché de travaux conclu avec l’entrepreneur est supérieur à 12 000 € HT et que le maître de l’ouvrage recourt à un crédit destiné à financer exclusivement et en totalité le montant de ces travaux, la loi prévoit que la banque ne peut verser les fonds qu’à l’entrepreneur. Le maître de l’ouvrage doit donner un ordre écrit en ce sens et il est de la responsabilité de la banque de vérifier de la réalité de l’avancée des travaux.

DELAI DE RETRACTATION

La loi ne prévoit aucun délai de rétractation si bien que le maître de l’ouvrage est engagé dès la signature du contrat ou du devis.

EN CAS DE RETARD DU CHANTIER

Lorsque le délai d’achèvement expressément prévu est dépassé, le maître de l’ouvrage doit mettre en demeure l’entrepreneur en expédiant une lettre recommandée par laquelle il lui donne injonction de terminer les travaux dans les meilleurs délais.
Si le chantier n’est pas terminé à l’issue de ce délai, le maître de l’ouvrage devra saisir le tribunal d’une demande en résiliation du contrat et en dommages et intérêts.
Pour les contrats signés après le 1er octobre 2016, le maître de l’ouvrage peut aussi résoudre le contrat en notifiant par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée à l’entrepreneur défaillant. Les dommages et intérêts ne pourront être obtenus que par une décision judiciaire.

EN CAS D’ABANDON DU CHANTIER PAR L’ENTREPRENEUR

Lorsqu’un entrepreneur n’intervient plus sur le chantier, son client peut lui envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception par laquelle il le met en demeure de poursuivre et de terminer les travaux dans le délai convenu.
A défaut de reprise des travaux, il peut saisir le tribunal pour demander la résiliation du contrat aux torts de l’entrepreneur, des dommages et intérêts, et l’autorisation de poursuivre les travaux avec une autre entreprise aux frais de l’entrepreneur défaillant.
Pour les contrats signés après le 1er octobre 2016, le maître de l’ouvrage peut aussi résoudre le contrat par voie de notification, sans passer par le juge. De même, il peut faire faire les travaux, dans un délai et à un coût raisonnables, après mise en demeure de l’entrepreneur. Mais le recours au juge est indispensable pour obliger l’entrepreneur à avancer les sommes nécessaires et obtenir l’allocation de dommages et intérêts.

ABANDON DU CHANTIER PAR L’ENTREPRENEUR-CONSTRUCTEUR

L’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire à l’encontre de l’entrepreneur qui connaît ces difficultés financières n’entraîne pas pour autant la résiliation du contrat. Dès qu’il a connaissance de l’ouverture de la procédure, le maître de l’ouvrage doit se faire connaître du mandataire judiciaire et mettre en demeure l’administrateur judiciaire de faire poursuivre le chantier. Si l’administrateur (ou l’entrepreneur) refuse ou ne répond pas dans le mois de cette mise en demeure, le contrat est résilié de plein droit. En cas de liquidation judiciaire, c’est le liquidateur qui se prononce sur le sort du contrat.


NOTRE INTERVENTION : faire réaliser des travaux peut s’avérer source de nombreux problèmes parce que souvent les précautions élémentaires n’ont pas été prises. Si les travaux sont souvent chers, il est indéniable que leur reprise peut coûter encore plus cher, surtout si in fine aucune personne solvable ne prendra en charge les travaux de réparation. Les avocats du cabinet MAATEIS bénéficient d’une formation et d’une longue expérience pour mieux vous assister, vous conseiller et vous défendre lors de l’étude préparatoire du chantier, de son ouverture à sa réception, et pour les difficultés postérieures.

 

 

CONTRAT DE CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE AVEC FOURNITURE DE PLAN

 

La loi impose la signature d’un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan lorsque le maître de l’ouvrage, qui est celui qui commande la construction, s’adresse à un constructeur qui se chargera, selon un plan qu’il lui fournit, de la construction de la maison. La même obligation s’impose lorsque le maître de l’ouvrage contracte avec un entrepreneur qui, tout en participant de façon minime à l’opération, aura proposé le plan.
Le CCMI est très réglementé par des dispositions d’ordre public. Leur non-respect par le constructeur entraînera la nullité du contrat à la demande du maître de l’ouvrage.
Cette nullité devrait entraîner la restitution au maître de l’ouvrage des sommes versées et la démolition de la maison à la charge du constructeur.
Mais comme la démolition est une sanction particulièrement lourde pour le constructeur, elle n’est pas systématiquement prononcée s’il s’avère qu’elle est disproportionnée par rapport à la gravité des désordres et des non-conformités de la construction. De toute façon, la sanction qui sera prononcée est liée aux demandes du maître de l’ouvrage qui peut sa cantonner à réclamer des dommages-intérêts.
Dans ce cas, en l’absence de démolition, le constructeur a le droit d’être remboursé pour les sommes engagées dans la construction.

LE CONTENU DU CCMI

Le contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture du plan est obligatoirement écrit et il est conclu entre le maître de l’ouvrage et le constructeur.
Doivent obligatoirement figurer dans le contrat les mentions suivantes :

L’INTERDICTION DES CLAUSES ABUSIVES

Pour protéger du client, la loi lui rend inopposables certaines clauses considérées abusives parce que trop favorables au constructeur. Elles sont alors écartées et ne portent pas d’effet. Ont ainsi étaient déclarées abusives les clauses qui prévoyaient :


La commission des clauses abusives a également retenu que devrait être sanctionné par un tribunal toute clause dont le but serait :

CONDITIONS SUSPENSIVES

Le CCMI peut comporter des clauses prévoyant que certaines conditions ne sont pas encore réalisables au jour de la signature du contrat mais que son exécution ne sera possible que si les conditions se réalisent. Par exemple : acquisition du terrain si le maître de l’ouvrage n’est pas encore propriétaire, obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives ; obtention de la garantie de livraison que doit fournir le constructeur ; obtention des prêts demandés pour le financement de la construction; obtention de l’assurance dommages-ouvrage ; obtention de la garantie de livraison que doit fournir le constructeur…
Le contrat doit prévoir le délai maximum de réalisation de ces conditions.
Si une condition n’est pas accomplie dans le délai fixé, le contrat perd de son effet et il est considéré comme n’ayant jamais existé. Par conséquent, le dépôt de garantie éventuellement versé à la signature devra être restitué au maître de l’ouvrage sans retenue ni pénalité.
Cependant, si la condition n’a pas pu être réalisée par la faute du bénéficiaire de la construction, la condition sera considérée comme remplie et le constructeur pourra obtenir des dommages et intérêts pour résiliation abusive du contrat si le contrat ne se poursuite pas.

LE DEPOT DE GARANTIE

Le constructeur peut exiger, lors de la signature du contrat, le versement par le maître de l’ouvrage d’un dépôt de garantie égal au maximum à 3 % du prix de la construction qui sera déduit du premier paiement prévu.
Les fonds déposés sur un compte spécial sont bloqués jusqu’à la réalisation de toutes les conditions suspensives et, comme nous l’avons déjà indiqué, le montant sera immédiatement restitués, sans retenue ni pénalité, si toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées.
Le constructeur qui souhaite obtenir, à la place du dépôt de garantie, le paiement d’une partie avant l’ouverture du chantier doit fournir au maître de l’ouvrage une garantie de remboursement. Le constructeur peut dans ce cas encaisser sur son compte au maximum 5% du prix à la date de signature du contrat, puis à nouveau 5% lors de la délivrance du permis de construire. Le remboursement est garanti jusqu’à la date d’ouverture du chantier par un établissement de crédit ou une entreprise d’assurances agréée (une attestation de garantie doit être jointe au contrat).

LE PRIX DE LA CONSTRUCTION

Le contrat doit mentionner le coût total de la maison habitable, sans les embellissements, en distinguant le prix convenu avec le constructeur et, le cas échéant, le coût des travaux dont le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution.
Pour qu’il connaisse le coût total de la maison, le prix indiqué doit comprendre le coût de tous les travaux d’équipement intérieur et extérieur indispensables à l’implantation et à l’utilisation de la maison ainsi que celui des raccordements aux divers réseaux (égout, eau, électricité, etc.), même si ces travaux ne sont pas réalisés par le constructeur ( le maître de l’ouvrage peut néanmoins exiger que le constructeur, dans les quatre mois de la signature du contrat et par lettre recommandée AR qu’il réalise ces travaux pour le prix indiqué).
Le prix annoncé comprend tous les coûts induits : garantie de remboursement, montant des taxes sur le coût de la construction, réalisation des plans, étude de sol...
En effet, le constructeur est responsable de l’appréciation de la qualité du sol sur lequel il implante la maison. Il doit réaliser toutes les études nécessaires sans pouvoir faire signer au maître de l’ouvrage un contrat d’études préliminaires ni percevoir de rémunération à ce titre. Le contrat de construction ne peut pas mettre le coût des études de sol à la charge du maître de l’ouvrage. Au besoin, le constructeur doit effectuer l’étude de sol et intégrer son coût et celui des travaux nécessaires dans le prix convenu.
Le prix convenu avec le constructeur est forfaitaire et définitif. Il n’est donc pas possible que le constructeur demande après la signature du contrat un supplément de prix.
Le prix ne peut être révisé que si une clause du contrat le prévoit. La révision est calculée en fonction de la variation de l’indice national BT01.
Deux possibilités de révision au choix des parties :


Ces deux possibilités doivent être reproduites dans le contrat et, par une clause paraphée, le maître de l’ouvrage doit reconnaître qu’il a été informé par le constructeur avant la signature du contrat des deux modalités possibles. La modalité choisie d’un commun accord doit être précisée dans le contrat.

LE PAIEMENT DU PRIX DE LA CONSTRUCTION

Dans un contrat de construction d’une maison individuelle, le paiement du prix intervient en plusieurs fois en fonction de l’avancement des travaux et tout autre paiement est illégal. Les sommes totales versées par le maître de l’ouvrage ne peuvent pas excéder :


Le solde de 5% sera réglé à la réception.
Le maître de l’ouvrage peut demander à visiter le chantier avant chaque paiement pour vérifier l’état d’avancement.
Lorsque le prix est payé à l’aide d’un ou plusieurs prêts immobiliers, la banque débloque progressivement les fonds après justification de l’appel de fonds par le constructeur qui a dû se faire remettre au préalable l’attestation de garantie de livraison à prix et délai convenus.
Les fonds sont remis au maître de l’ouvrage mais, avec l’autorisation écrite de ce dernier, elle peut directement payer le constructeur. Dans ce cas, la loi impose pour chaque paiement un accord écrit du maître de l’ouvrage et une information du garant de la livraison.

LE DELAI DE RETRACTATION

Le contrat n’est définitif qu’à l’expiration d’un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée AR qui notifie au maître de l’ouvrage le contrat, la notice d’information rappelant les règles générales applicables au contrat et les plans descriptif.
Le maître de l’ouvrage a 10 jours pour se rétracter, c’est-à-dire pour indiquer au constructeur qu’il ne veut plus faire construire. Dans ce cas, le dépôt de garantie éventuellement versé doit lui être immédiatement et intégralement restitué.
Sans manifestation dans le délai, le contrat est définitivement conclu et chaque partie devra respecter ses obligations.

LES ANNEXES AU CONTRAT

Doivent être annexés au contrat :

LA GARANTIE DE LIVRAISON ANTERIEURE A LA RECEPTION

Dans un contrat de CCMI, le constructeur doit souscrire une garantie de livraison auprès d’un établissement de crédit, d’une entreprise d’assurances agréée ou d’une société de financement. Cette garantie est destinée à couvrir le maître de l’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux entraînant un dépassement du prix ou des délais prévus au contrat. Le constructeur d’une maison individuelle qui commence les travaux sans avoir obtenu une telle garantie s’expose à des sanctions pénales.
La garantie prend effet à compter de la date d’ouverture du chantier. Elle prend fin à la réception des travaux constatée par écrit lorsque le maître de l’ouvrage s’est fait assister d’un professionnel ou, en l’absence d’assistance d’un professionnel, à l’expiration du délai de huit jours suivant cette réception. Lorsque des réserves ont été formulées à la réception, ou notifiées dans les huit jours, la garantie ne prend fin qu’à la levée des réserves. Mais attention, s’agissant de la prise en charge des pénalités de retard, la garantie cesse à la livraison, laquelle peut résulter de la réception, même avec réserves, ou de la prise de possession anticipée d’une maison habitable.
Une attestation de garantie de livraison doit être annexée au contrat. Si son obtention fait l’objet d’une condition suspensive, elle devra être annexée au contrat. Si son obtention fait l’objet d’une condition suspensive, elle devra être remise au maître de l’ouvrage au plus tard avant l’ouverture du chantier.
Lorsqu’il constate de lui-même ou sur information du maître de l’ouvrage que le délai de livraison est dépassé ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, le garant doit mettre en demeure le constructeur de livrer l’immeuble ou d’exécuter les travaux. Si, dans les 15 jours de cette mise en demeure par huissier, le constructeur n’a pas rempli ses obligations, le garant doit intervenir. En cas d’abandon de chantier, le garant ne peut intervenir que si le délai de livraison est dépassé ou si cet abandon don de chantier, le garant ne peut intervenir que si le délai de livraison est dépassé ou si cet abandon de chantier est constaté en justice.
Si, en cours d’exécution des travaux, le constructeur fait l’objet d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaire, le garant pourra mettre en demeure l’administrateur judiciaire (ou le constructeur dans les entreprises de petite taille) de se prononcer sur la poursuite du contrat. A défaut de réponse dans le délai d’un mois, le garant doit intervenir. Il doit faire de même si dans les 15 jours suviant uen réponse positive de l’administrateur (ou du constructeur) il n’y a pas de reprise effective des travaux. Si le juge prononce la liquidation judiciaire du constructeur, le garant doit intervenir.
Une fois la défaillance du constructeur constatée, le garant doit désigner sous sa responsabilité un repreneur unique chargé de terminer les travaux et s’assurer que ce dernier accepte sa mission. Le maître de l’ouvrage effectue alors les versements, aux dates prévues par la loi, entre les mains du garant qui paiera le repreneur et prendra en charge les dépassements. Lorsque l’immeuble est hors d’eau (toiture et étanchéité réalisées), le maître de l’ouvrage peut, si le garant le lui propose, conclure lui-même les contrats avec les entreprises qui se chargeront de l’achèvement. Dans ce cas, le maître de l’ouvrage paie directement les repreneurs, les sommes directement aux entreprises, au choix du maître de l’ouvrage. Directement aux entreprises, au choix du maître de l’ouvrage.
Laissez l’initiative au garant ! En effectuant vous-même les travaux d’achèvement ou en désignant un repreneur sans son accord, vous risquez de ne pas être totalement remboursé si le garant démontre qu’il pouvait faire exécuter les travaux pour moins cher.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

Ainsi, lorsque le constructeur ne peut plus remplir ses obligations, l’établissement financier garant est tenu responsable du dépassement de délai de livraison mais surtout de la livraison de la maison telle que prévue au contrat ; cela signifie que la garantie s’étend aux défauts de conformité et aux vices de construction qui seront réservés à la réception. Dès l’origine, le maître de l’ouvrage sait que, même en cas de problème, sa maison ne lui coûtera pas plus que le prix convenu augmenté de 5%.
Retard de livraison : Lorsque le constructeur limite à 1/3000ème du prix par jour de retard les sanctions financières qu’il devrait en cas de retard de livraison, il ne peut pas imposer au maître de l’ouvrage une sanction supérieure à 1% par mois calculé sur les sommes non réglées.

LA RECEPTION DE LA MAISON

Lorsque les travaux sont achevés, constructeur et maître de l’ouvrage doivent procéder à leur réception. La réception consiste en une visite approfondie des lieux en compagnie du constructeur suivie de la rédaction d’un procès-verbal de réception en deux exemplaires datés et signés. Il est également prévu dans le contrat que le constructeur convoquera à l’avance le maître de l’ouvrage par lettre recommandée pour procéder à la réception des locaux. C’est la date de cette réception qui marque le point de départ des garanties légales des constructeurs.
La réception constitue une étape très importante de l’opération de construction. En effet, tous les défauts de conformité avec le contrat et toutes les malfaçons qui seront apparents au jour de la réception et qui ne seront pas réservés par le maître de l’ouvrage, c’est-à-dire signalés par écrit dans le procès-verbal de réception, seront considérés comme acceptés par le maître de l’ouvrage. L’absence de réserve empêche le maître de l’ouvrage d’obtenir réparation des désordres apparents. On parle de défaut ou de vice apparent lorsqu’il est décelable par un profane, un non-professionnel attentifs ; dans le cas contraire, il est caché. Ce principe général du droit de la construction qui impose la dénonciation des vices apparents au moment de la réception est assoupli dans le contrat de construction de maison individuelle où le maître de l’ouvrage peut disposer, comme on va le voir, d’un délai supplémentaire.
Prenez votre temps pour réceptionner la maison et procédez méthodiquement, pièce par pièce, du sol au plafond, sans oublier sous-sol, grenier et combles. Pensez à vous munir d’une lampe de poche, du descriptif ainsi que du récapitulatif de vos choix de couleurs s’agissant des divers revêtements. Vérifiez le fonctionnement des prises de courant, de la ventilation mécanique, du chauffage, de la production d’eau chaude. Faites fonctionner les interrupteurs, les robinets, les portes, fenêtres, serrures. Contrôlez l’état des vitrages, des sanitaires (notamment leur ancrage au sol). Notez tous les défauts et vices sur le procès-verbal.
Lors de la réception, le maître de l’ouvrage peut, s’il le souhaite, se faire assister d’un professionnel de la construction : architecte, agréé en architecture ou contrôleur technique. Cette possibilité d’assistance est mentionnée dans le contrat de construction d’une maison individuelle. Cette assistance ne présente d’intérêt que si ce professionnel extérieur est librement choisi par le maître de l’ouvrage. La rémunération de l’intervenant n’est pas comprise dans le prix convenu avec le constructeur : elle est directement versée par le maître de l’ouvrage. Malgré l’assistance d’un professionnel, le désordre n’est considéré comme apparent à la-réception que s’il est décelable par le maître de l’ouvrage. Le professionnel qui omettra de signaler au maître de l’ouvrage un désordre apparent engagera sa responsabilité à son égard.
Le maître de l’ouvrage qui n’opte pas pour une assistance à la réception bénéficie d’un délai de huit jours pour signaler les désordres apparents. Ce délai court non pas de la date de la réception mais de celle de la remise des clés. Les vices doivent être dénoncés au constructeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
Les conditions de paiement du solde du prix (5%) varient selon que le maître de l’ouvrage a recours ou non à l’assistance d’un professionnel habilité lors de la réception de la maison. Lorsqu’un tel professionnel intervient, le solde est payable à l’issue de la réception ou à la levée des réserves qui ont été formulées à la réception. Lorsque le maître de l’ouvrage ne se fait pas assister d’un professionnel, le solde est payable, en l’absence de réserves, dans les huit jours qui suivent la remise des clés consécutive à fa réception ou, si des réserves ont été formulées, à la levée de celles-ci.
Lorsque le maître de l’ouvrage formule des réserves, le solde est consigné auprès d’un tiers accepté par les parties (par exemple, la Caisse des dépôts et consignations) ou désigné par le président du tribunal de grande instance. Le solde sera libéré et versé au constructeur après la levée des réserves. Le constructeur n’a pas le droit, pour dissuader le maître de l’ouvrage de consigner le solde, de subordonner la remise des clés de la maison au paiement intégral du prix.
Signalons que les juges ont condamné la clause d’un contrat de construction de maison individuelle prévoyant que l’emménagement du maître de l’ouvrage avant la signature du procès-verbal de réception entraîne la réception de la maison sans réserve et l’exigibilité de toutes les sommes restant

LES GARANTIES POSTERIEURES A LA RECEPTION

Garantie de parfait achèvement Garantie de bon fonctionnement des équipements Garantie décennale

LA RECEPTION

 

La réception de travaux est une étape essentielle dans la réalisation de travaux, tant pour le maitre d’ouvrage que pour l’entrepreneur.

Les divers cas de réception

La réception est définie par l’article 1792-6 du Code Civil qui dispose notamment : « La réception est l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ». A ces deux cas de réception, expresse à l’amiable ou judiciaire, s’ajoute la réception tacite dégagée par la jurisprudence avec la notion de prise de possession de l’ouvrage. La réception ne doit pas se confondre avec la déclaration d’achèvement de travaux, les deux pouvant ne pas coïncider.

 

La réception doit être contradictoire, c’est-à-dire qu’elle doit se faire en présence, en principe, des entrepreneurs pour que leur soient dénoncés les désordres grevant leurs travaux dans le cadre d’un procès-verbal de réception écrit. Ceci étant, la jurisprudence, dans certains cas, a assoupli ce caractère contradictoire en cas d’absence de l’entrepreneur dûment convoqué.

 

Il peut arriver également que la réception soit judiciaire par exemple en cas de refus du maître de l’ouvrage de réceptionner son ouvrage. Dans ce cas-là, il est demandé au Tribunal de statuer sur une date de réception avec des réserves ou non.

 

Enfin, la réception tacite est une création par la Jurisprudence. Cette réception tacite survient en l’absence de réception expresse amiable quand le maître d’ouvrage a pris possession des travaux et qu’il est démontré une volonté de recevoir l’ouvrage. Cette réception tacite peut également se faire avec des réserves qui sont généralement issues de courriers échangés avec le constructeur/entrepreneur.

En tout état de cause, la réception fait toujours l’objet de chefs de mission confiés aux experts judiciaires désignés par les Tribunaux lors d’expertise judiciaire sur des travaux. La réception est essentielle s’agissant des régimes de responsabilité, de prescription et de garantie d’assurance.

Les fonctions de la réception

La réception est une étape primordiale en droit de la construction. Elle met fin aux obligations contractuelles du constructeur : le constructeur devra répondre des réserves faites au moment de la réception. Les désordres apparents qui n’ont pas fait l’objet de réserves à la réception par le maître d’ouvrage ne permettront pas d’engager la responsabilité de l’entrepreneur, le maître d’ouvrage ayant accepté l’ouvrage avec ces désordres apparents. En outre, la réception opère un transfert de la charge des risques sur les travaux.

 

Une fois la réception réalisée, le maître de l’ouvrage devient responsable des ouvrages réalisés. Ce qui veut dire, qu’avant la réception, sauf exceptions légales, le constructeur est gardien de ces travaux.

 

Enfin, et non des moindres, la réception est le point de départ des responsabilités légales des constructeurs au titre des articles 1792 et suivants du Code Civil ainsi que leur garantie par des compagnies d’assurance. Ainsi, ce n’est qu’à compter de la réception que la responsabilité décennale du constructeur pourra être engagée ainsi que la garantie de son assureur décennal, et ce durant une période de 10 années.

Cette responsabilité décennale est soumise à certaines conditions légales que sont notamment le caractère occulte du désordre au moment de la réception et le fait que le désordre compromet la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination.

 

Il existe également durant une période d’une année à compter de la réception, une garantie de parfait achèvement au cours de laquelle la responsabilité du constructeur peut être engagée avec des conditions moins restrictives. Ce n’est également qu’à compter de la réception, sauf quelques exceptions légales, que pourra être actionnée l’assurance dommage-ouvrage souscrite.

Durant cette même période de 10 années à compter de la réception, le constructeur restera tenu, dans certaines conditions, de tous les désordres non décennaux au titre de la théorie des désordres intermédiaires.

 

NOTRE INTERVENTION : La réception est une phase essentielle dans la réalisation de travaux. Elle ne doit pas être négligée compte tenu des enjeux en cause en termes de responsabilité et de garantie. Le cabinet MAATEIS, société d’avocats, intervenant depuis toujours en droit de la construction et des assurances, vous conseillera au mieux sur l’opportunité d’une réception et surtout dans quelles conditions aux fins que vos droits soient préservés dura