Droit immobilier

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L’acquisition et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers constitue une préoccupation récurrente de toute personne qui voudra naturellement loger sa famille ou réaliser un placement financier.

La réglementation relative à l’achat d’un bien immobilier, à la construction d’une maison, ou à la mise en location d’un appartement répond à des dispositifs réglementaires très spécifiques qu’il est important de bien maîtriser pour bien connaître la portée de ses engagements et se prémunir de toute difficulté postérieure.

En outre, devenir propriétaire c’est aussi savoir défendre sa propriété. Le droit de propriété est un droit constitutionnel, fondamental et absolu. Cette garantie offre au propriétaire une grande sécurité contre toute personne qui voudrait bénéficier de la jouissance d’un bien alors qu’il ne lui appartient.

Cependant, si ce principe a le mérite de la simplicité, des discussions peuvent surgir quant aux délimitations entre plusieurs propriétés et l’usage d’un immeuble. Les actes authentiques passés lors des transactions immobilières sont souvent insuffisants pour matérialiser de manière certaine la limite séparative entre plusieurs propriétés.

Les relations entre propriétaires ou copropriétaires se complexifient d’autant plus qu’un immeuble n’appartiendra pas à une seule personne lorsque le bien se trouvera en indivision suite à une acquisition ou par l’effet d’un divorce ou d’une succession.

L’usage du bien immobilier ne sera donc pas toujours exclusif et pourra être partagé avec les autres copropriétaires ou une tierce personne. C’est ainsi que le propriétaire sera parfois contraint d’en partager l’usage si celle-ci est grevée d’une servitude permettant ainsi un usage par tiers. Cet usage par une tierce personne sera consenti lorsque le propriétaire louera son immeuble afin qu’il soit occupé par des personnes ou une activité économique.

Par une analyse précise de la situation, les avocats du cabinet MAATEIS vous proposent un accompagnement personnalisé pour répondre à vos besoins et assurer la défense de vos intérêts dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Les situations étant extrêmement variées, nous vous laissons le soin de nous contacter pour nous exposer la difficulté que vous rencontrez.

Nous vous proposerons, après étude de votre dossier, la solution préservant au mieux vos intérêts.

Fiches Techniques

Le cabinet MAATEIS intervient notamment dans les domaines suivants :

Agent immobilier – Mandat de Vente

Fiches Techniques

Le cabinet MAATEIS intervient notamment dans les domaines suivants :

Agent immobilier – Mandat de Vente

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AGENT IMMOBILIER – MANDAT DE VENTE

 

L’agent immobilier est un commerçant, titulaire d’une carte professionnelle spécifique qui, moyennant une rémunération qui sera souvent une commission, sert d’intermédiaire lors de la vente ou l’acquisition de biens immobiliers ou de parts d’une société immobilière ou d’un fonds de commerce.
Cette activité est régie par la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, mainte fois remaniés par différentes réformes. Toutes les dispositions contenues dans cette loi sont d’ordre public, c’est-à-dire qu’elles doivent impérativement être respectées par l’agent immobilier sans qu’il ne soit possible d’apporter des assouplissements ou d’y déroger par contrat. Tout manquement aux dispositions de la loi HOGUET pourra entraîner des sanctions civiles pénales, administratives ou disciplinaires de l’agent immobilier.
Dès lors, le mandat confié à un agent immobilier, que ce soit un mandat de vente de recherche, doit être non seulement conforme aux textes qui s’appliquent pour tout contrat, mais également respecter ceux contenus dans de la loi HOGUET.

MOMENT DE LA CONCLUSION DU MANDAT

Le contrat de mandat doit impérativement être conclu avec le client avant le début de la première négociation, c’est-à-dire avant que l’agent immobilier ne rentre en contact avec un tiers qui voudrait se porter acquéreur ou vendeur (visite de l’immeuble avant la signature du contrat, renseignements donnés à une personne intéressée,…). À défaut, la nullité du contrat peut être invoquée.

FORME DU MANDAT

Le contrat d’entremise conclu avec un agent immobilier doit impérativement être un mandat écrit, que le client soit d’un professionnel de l’immobilier ou un profane.
En cas de litige, c’est à l’agent immobilier de prouver l’existence et le contenu du mandat qui lui a été confié en exhibant un document original et écrit conforme aux règles énoncées par loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972.
À défaut, il ne pourra pas prétendre à sa rémunération, même s’il tente de démontrer qu’il a joué un rôle d’intermédiaire avec un écrit autre qu’un contrat de mandat en bonne et due forme (par exemple par un simple bon de visite).

CONTENU DU MANDAT

Le contenu du mandat donné à l’agent immobilier est strictement réglementé.
Les clauses obligatoires
La loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 indiquent très précisément les mentions qui doivent être portées dans le mandat de l’agent immobilier sous peine de nullité absolue du contrat :
les noms du mandant et du mandataire
le numéro d’inscription sur le registre des mandats
le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle de l’agent immobilier
le nom et la qualité de la personne habilitée à se faire délivrer mandat
le nom et l’adresse de la garantie financière de l’agent immobilier
la durée du mandat
l’objet du mandat (recherche d’un acheteur, d’un vendeur, ou d’un locataire)
désignation du bien concerné
l’étendue de la mission et des pouvoirs de l’agent immobilier (simple mission d’entremise, pouvoir de représenter le client pour conclure la vente, pouvoir de faire réaliser des diagnostics techniques, rédaction d’actes, séquestre…)
la clause d’information dans le cas d’une tacite reconduction
les modalités des maniements de fond s’il y a lieu (réception, remise, versement de sommes ou valeurs)
les modalités de reddition des comptes
les moyens mis en œuvre par l’agent immobilier pour réaliser sa mission
les modalités par lesquelles l’agent immobilier envisage de rendre compte au client des actions effectuées pour son compte lorsque le contrat contient une clause d’exclusivité ou ne clause pénale
la détermination du montant et des modalités de la rémunération (somme forfaitaire, pourcentage en fonction du prix de vente, honoraires pour rédaction d’actes, indication de celui ou de ceux qui devra s’acquitter du montant de la rémunération, modalités de partage du paiement de la rémunération)
lieu de signature du contrat
nombre d’exemplaires originaux signés et remis aux parties

Les clauses optionnelles


Clause d’exclusivité : le mandat peut prévoir par une clause spécifique qu’il est donné à l’agent immobilier l’exclusivité pour réaliser l’opération immobilière espérée.
Lié par cette exclusivité, le client ne peut pas recourir aux services d’un autre professionnel ou effectuer lui-même l’opération confiée à l’agent immobilier, sauf s’il s’est contractuellement réservé cette possibilité. À défaut, il sera tout de même redevable envers ce dernier de l’indemnité qui est prévue au contrat au motif que c’est par sa faute qu’il l’a privé de sa rémunération.
De manière exceptionnelle, le mandat exclusif peut également prévoir par une clause expresse que les honoraires seront dus par le client à l’agent immobilier même si l’opération est conclue sans son intermédiaire. Toutefois, le montant de ses honoraires ne peut pas être supérieur à la rémunération qui avait été prévue en contrepartie de la réalisation concluante de la prestation.
Clause pénale : par cette clause, qui doit être expressément prévue dans le contrat, le vendeur s’engage à payer à l’agent immobilier un montant prédéterminé s’il commet une faute qui a pour conséquence de nuire à la réalisation de la prestation demandée à l’agent immobilier. Toutefois, le juge a le pouvoir de réduire le montant convenu s’il l’estime manifestement excessif.

Les clauses interdites
Le contrat ne peut pas contenir une clause qui déterminerait par avance le montant des éventuels dommages-intérêts ou du dédit qui serait éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements.
Sont également interdites toutes les clauses considérées comme abusives, c’est-à-dire créant un déséquilibre significatif au bénéfice du professionnel (durée indéfiniment renouvelable par tacite reconduction, pouvoir pour l’agent immobilier d’effectuer toutes les démarches nécessaires sans l’obligation d’informer au préalable le client,…).

La durée du mandat Le mandat donné un agent immobilier doit être limité dans le temps avec l’indication d’un terme précis (3 mois, 6 mois, 1 an, …).
Le contrat peut également prévoir une clause tacite de conduction à la condition que celle-ci soit également limitée dans le temps. Si le client est un non professionnel de l’immobilier, le contrat doit mentionner de manière lisible et visible, dans un encadré spécifique et très apparent, que dans un délai qui est au plus tôt de trois mois et au plus tard de un mois avant le terme de la date de la reconduction, de la possibilité de ne pas reconduire le contrat qu’il a conclu avec la clause de reconduction tacite. Si cette information est inexistante le client assimilé à un consommateur peut alors mettre fin au contrat gratuitement et à tout moment à compter de la date de reconduction.
Dans l’hypothèse où le contrat ne contient pas de clause d’exclusivité ou une clause pénale, le client a la possibilité de révoquer le mandat avant le terme convenu, même si le mandat est stipulé irrévocable. En effet, les tribunaux considèrent que le client a le droit de renoncer à son projet d’achat ou de vente à tout moment sans se voir imposer une durée. Pour que l’information soit bien donnée aux clients, le contrat de mandat doit contenir une clause spécifique indiquant cette possibilité de révocation.
Dans l’hypothèse où le contrat contient une clause d’exclusivité ou une clause pénale, le client ou l’agent immobilier peuvent mettre fin au contrat mais uniquement après un délai de trois mois à compter du jour de la signature du contrat et après avoir avisé l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au moins 15 jours avant la date de résiliation.

La signature du mandat Le contrat de mandat doit être signé en autant d’originaux qu’il n’y a de parties à l’acte et indiquer le nombre d’originaux qui ont été signés.
Évidemment, un original doit être donné à chaque partie, sachant que si le mandat comporte une clause d’exclusivité, sa remise tardive est une cause de nullité du mandat.

SANCTION EN CAS DE MANDAT NON CONFORME

La loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972 sont d’ordre public. En conséquence, tout contrat de mandat conclu avec un agent immobilier qui ne respecte pas les règles impératives de ces textes peut être frappé de nullité absolue qui peut être soulevée par toutes les parties au mandat, et même l’assureur de l’agent immobilier.
Il est important de savoir que toute régularisation postérieure n’est pas possible. Une fois le contrat de mandat annulé, on considère que le contrat n’a jamais existé et les parties sont remises dans l’état où elles étaient avant la signature du contrat.
L’agent immobilier n’a donc pas le droit de percevoir une rémunération. Il ne peut pas non plus exiger le versement de dommages-intérêts pour une vente qui n’aurait pas été réalisée par la faute de l’acheteur ou du vendeur alors même qu’il aurait été l’intermédiaire de la vente.
La nullité du contrat a également des effets entre l’acheteur et le vendeur puisque l’une des parties peut invoquer cette nullité pour remettre en cause la validité du contrat de vente conclu entre eux.

REMUNERATION DE L’AGENT IMMOBILIER

L’agent immobilier a droit à sa rémunération fixée dans le contrat dès lors qu’il a rempli sa mission telle que définie dans le contrat et pendant sa durée (rappelons que la durée prévue dans le contrat peut être prématurément révoquée). Il convient toutefois de préciser que le contrat peut valablement prévoir que la rémunération sera due même après la fin du mandat, si la vente est réalisée avec un acquéreur qui a auparavant été présenté par l’agent immobilier ou si le contrat comporte une clause qui interdit aux clients de traiter directement ou indirectement pendant une certaine durée avec un vendeur présenté pendant la durée de validité du contrat.
Si l’agent immobilier a conclu un mandat avec le vendeur et un autre avec l’acheteur, il a le droit de demander une commission aux deux, dans la mesure où les conditions relatives au partage de la rémunération sont respectées.
Quel que soit le mandat, il doit être expressément précisé qui est la personne qui aura la charge du règlement de la commission ou de la rémunération au bénéfice de l’agent immobilier. Ce dernier ne pourra donc pas demander un quelconque paiement à une personne qui n’est pas visée dans le contrat. Dans l’hypothèse où les parties à l’acte de vente voudraient modifier le débiteur de la commission, elles doivent, par un acte écrit, séparé et postérieur à la vente, organiser les modalités du paiement de la rémunération.
Mais attention, d’une manière générale, l’agent immobilier est entièrement privé de son droit à rémunération lorsque le contrat qui le lie à son client n’est pas régulier, c’est-à-dire qu’il ne respecte pas les dispositions de la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et de son décret d’application du 20 juillet 1972 (contrat écrit antérieur au début des négociations, absence des clauses obligatoires,…). Le contrat de mandat sera alors frappé d’une nullité absolue qui interdira à l’agent immobilier de recevoir un paiement.
À titre exceptionnel, les tribunaux considèrent que le droit à rémunération ressurgit si une convention ultérieure est passée avec le client après la passation de l’acte authentique de vente qui réitère le consentement du client avec un tiers apporté par l’agent immobilier.
Par principe donc, l’agent immobilier n’aura droit au versement de sa commission que si l’opération visée dans le mandat a été réalisée, et par son entremise.
L’agent immobilier ne peut donc pas obtenir la rémunération espérée si la vente n’aboutit pas et quelle qu’en soit la raison. Au mieux il pourra obtenir des dommages-intérêts auprès de celui qui aurait commis une faute ou des manœuvres frauduleuses de nature à lui faire perdre son droit à rémunération.
On considère que la vente a abouti lorsqu’elle est matérialisée par un écrit qui vaut vente et qui permet donc d’acter le transfert de la propriété entre les mains de l’acquéreur. Cet écrit sera souvent un acte authentique mais la rémunération pourra tout de même être exigible si la réalité d’une vente définitive est démontrée par un autre document.
Mais si la vente aboutit, encore faut-il que la rencontre du vendeur et de l’acheteur soit le fait de l’agent immobilier. Ce dernier pourra donc demander le paiement de sa rémunération dès lors qu’il sera établi qu’il a présenté l’acheteur au vendeur et que la vente est réalisée dans les conditions prévues dans le mandat. Par dérogation, lorsque le contrat de mandat prévoit une clause d’exclusivité ou une clause pénale, il peut également contenir une clause aux termes de laquelle il est précisé de manière très apparente qu’une commission sera tout de même due à l’agent immobilier même si l’opération est conclue sans son entremise. Le montant fixé ne peut cependant pas être supérieur à celui de la rémunération due suite à une entremise réussie.

RESPONSABILITE DU CLIENT ET DU TIERS ENVERS L’AGENT IMMOBILIER

Si le client ne respecte pas ses obligations et que notamment il refuse une offre présentée par une personne trouvée par l’agent immobilier, il peut voir sa responsabilité engagée et l’application de l’éventuelle clause pénale mentionnée dans le contrat. Toutefois, l’agent immobilier ne peut pas revendiquer le paiement d’une quelconque indemnité si la personne présentée ne formalise pas une proposition identique aux modalités prévues dans le contrat de mandat.
La responsabilité du client pourra par exemple être engagée lorsque l’agent immobilier sera en mesure de prouver qu’une faute qui lui a fait perdre sa rémunération. Tel est le cas lorsque le client-vendeur renonce à vendre son bien alors qu’une offre lui a été faite par un acheteur trouvé par l’agent dans les conditions prévues par le mandat.
Mais l’agent immobilier dispose également d’une action en responsabilité contre l’acquéreur non partie au contrat de mandat, mais qu’il aurait rapproché du vendeur, si sa faute a eu pour conséquence de lui faire perdre sa rémunération.
Tel est le cas lorsque le vendeur-client et l’acheteur trouvé formalisent la vente directement entre eux. Il est manifeste que cette collusion frauduleuse, alors même que la prestation de l’agent immobilier a permis le rapprochement entre l’acheteur et le vendeur, a pour objectif d’éviter le paiement de l’intermédiaire. Dans ce cas, même si l’agent immobilier ne peut pas réclamer le paiement de sa commission auprès de l’acheteur puisqu’il n’a pas de contrat avec lui, il pourra néanmoins engager sa responsabilité et solliciter un préjudice équivalent à la perte de sa rémunération.
Cette action est également possible lorsque l’acheteur a commis une faute en ne réalisant pas les démarches nécessaires pour obtenir le financement qui lui aurait permis d’acquérir le bien immobilier. L’agent immobilier obtiendra alors une indemnité de nature à couvrir son préjudice dont le montant n’est pas en lien avec la commission qui était prévue dans le mandat.

RESPONSABILITE DU CLIENT ET DU TIERS

D’une manière générale, en sa qualité de professionnel, l’agent immobilier est tenu par un devoir d’information et de conseil envers ses clients à qui il doit livrer spontanément toutes les notions utiles pour qu’ils soient en mesure d’apprécier la portée de leur engagement avant de signer le mandat.
L’agent immobilier est également responsable de l’efficacité des actes qu’il pourrait rédiger.

 

NOTRE INTERVENTION : Les avocats du cabinet MAATEIS se tiennent à votre disposition aussi bien pour vous conseiller et vous assistez dans la phase préalable à la vente ou l’achat d’un bien immobilier que pour vous défendre dans le cadre d’un contentieux portée devant une juridiction à la suite d’un litige né dans la relation avec un agent immobilier.

 

 

MARCHAND DE LISTES

 

Le marchand de listes est un professionnel de l’immobilier, titulaire d’une carte professionnelle spécifique, dans l’activité consiste à proposer des listes de biens à vendre ou à louer en contrepartie du paiement d’une somme forfaitaire.

Dans la mesure où le marchand de listes n’est pas un agent immobilier, même si son activité est aussi régie par la loi HOGUET du 2 janvier 1970 et son décret d’application du 20 juillet 1972, son rôle d’intermédiaire est limité à la remise de listes comportant le nom des propriétaires. Sa mission n’est pas de négocier entre un acheteur et un vendeur, ou entre un bailleur et un preneur, de faire visiter les biens, de mener des négociations ou de rédiger des actes.

L’acheteur de la liste doit trouver sur ce document le nom du propriétaire du bien immobilier ainsi que ses coordonnées et il lui appartiendra ensuite de prendre directement contact avec lui pour trouver un accord et faire aboutir l’opération envisagée.

En effet, au préalable, le marchand de listes est dans l’obligation de signer avec le propriétaire un contrat écrit mentionnant son objet, sa durée, la description du bien ou des biens immobiliers, et éventuellement le montant de la rémunération à la charge propriétaires. Le contrat doit également indiquer les moyens qui seront mis en œuvre pour s’assurer que ne figure sur la liste ou le fichier que des biens disponibles.

Le contrat à un caractère exclusif, c’est-à-dire que le propriétaire qui recourt un marchand de listes s’engage pendant une certaine durée à ne pas confier la location ou la vente de son bien à autre intermédiaire immobilier ou à publier une annonce à destination du public.

D’un autre côté, le marchand de listes fait signer un contrat à la personne qui est en recherche, comprenant son objet, les caractéristiques du bien, la durée d’engagement, les prestations fournies, le montant de la rémunération, des conditions d’un éventuel remboursement lorsque la prestation n’est pas conforme à celle annoncée. L’acheteur de la liste doit se voir remettre un exemplaire du contrat en original.

Il est important de s’assurer que les listes remises sont suffisamment précises et bien adaptées à la recherche souhaitée, que ce soit à propos des prix ou des localités proposées. À défaut, si l’acheteur d’une liste considère que son cocontractant n’a pas rempli mission, il doit l’en informer par une lettre remise en main propre contre signature ou par une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le marchand de listes a alors 15 jours à compter de la remise de ce document ou de la première présentation de la lettre recommandée pour rembourser l’acheteur ou motiver par écrit son refus. Si le remboursement est accepté, il doit être effectué en une seule fois et sans frais. À défaut d’accord il faudra saisir le tribunal compétent pour qu’il tranche le litige. Enfin, le marchand de listes ne peut pas recevoir un quelconque paiement avant d’avoir fourni une liste ou les fichiers prévus au contrat.

 

NOTRE INTERVENTION : Les avocats du cabinet MAATEIS se tiennent à votre disposition aussi bien pour vous conseiller et vous assistez dans la phase préalable à la vente ou l’achat d’un bien immobilier que pour vous défendre dans le cadre d’un contentieux portée devant une juridiction à la suite d’un litige né dans la relation avec un marchand de listes.

 

 

LA MITOYENNETE

 

La mitoyenneté est le partage entre deux propriétés voisines par une même clôture qui peut prendre la forme d’un mur, d’un grillage, d’un fossé, une haie ou des plantations comme des arbres.

La Mitoyenneté voulue

De manière simple et courante, la mitoyenneté est déterminée par une convention qui a été conclue par les propriétaires.

 

La Mitoyenneté subie

Fréquemment, au-delà de son propre souhait, la mitoyenneté va s’imposer à un propriétaire. La prescription acquisitive : dans ce cas l’élément de mitoyenneté sera reconnu par l’application du principe de la prescription acquisitive c’est-à-dire par une situation de fait reconnue par la loi qui s’est imposée pendant plus de 30 ans sans interruption.

 

La cession forcée : la mitoyenneté peut également trouver sa source dans un processus bien plus contraignant de cession forcée lorsque le mur de séparation est déjà construit et qu’un voisin veut lui faire reconnaître le caractère mitoyen jusque-là non reconnu. Un des propriétaire peut alors exiger de manière discrétionnaire et absolue que son voisin devienne propriétaire d’une partie du mur qui matérialise la séparation pour qu’il soit qualifié de mitoyen. Le voisin acquéreur doit alors s’acquitter auprès de son voisin de la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est construit et de la moitié du coût de la construction dont l'estimation sera fera au jour de l’acquisition.

 

Ce droit d’exiger la cession de la mitoyenneté n’existe cependant que lorsque la mitoyenneté est caractérisée par un mur, à l’exclusion de tout autre mode de séparation. Le mur doit faire la jonction entre les diverses propriétés si bien que l’obligation forcée de cession ne s’applique pas lorsque le mur a été construit exclusive sur la propriété d’un voisin. Naturellement, il ne faut pas confondre la mitoyenneté avec l’empiètement qui une annexion sur une propriété voisine en infraction avec le respect de son droit de propriété. Evidemment dans ce cas il n’est pas possible d’invoquer les dispositions relatives à la mitoyenneté.

 

L’acquisition forcée : la mitoyenneté peut connaître une évolution lorsqu’un voisin impose à un autre la construction ou la réparation de la séparation mitoyenne. En effet, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à participer financièrement aux travaux nécessaires sur la clôture de séparation. Le propriétaire mitoyen est obligé de payer la moitié des frais mais il peut éviter cette dépense en abandonnant la mitoyenneté à son voisin qui devient alors propriétaire de la bande de terrain correspondant à l’autre moitié du mur mitoyen qui ne lui appartenait pas.

 

L'existence de la mitoyenneté

La réalité d’une mitoyenneté pourra être formellement établie par différents documents qui auront un caractère authentique (acte réalisé par un notaire) ou un caractère moins formel (acte sous seing privé). Par principe, la loi considère que le document relatif à une mitoyenneté constitue une présomption de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté. Il appartiendra alors à l’autre partie de prouver l’inverse par toute preuve non interdite par la loi et recueillie loyalement.

 

Si aucun document ne peut être exhibé, celui qui demande la reconnaissance de la mitoyenneté pourra invoquer, en la justifiant, le bénéfice de la prescription acquisitive en prouvant sa possession à titre de propriétaire de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque. Sans titre juridiquement reconnu et à défaut de pouvoir recourir à la prescription, la loi a prévu un certain nombre de situations qui laissent présumer l’existence ou non d’une mitoyenneté et qui permettront au juge de fonder sa décision en cas de litige :
  • lorsqu’une clôture sépare des héritages, à moins qu’il n’y ait qu’un seul des héritages en état de clôture, ou s’il y a titre, prescription ou marque contraire.
  • lorsque les murs servant de séparation entre deux bâtiments sont présumés mitoyens jusqu’à la ligne d’appui du toit du bâtiment le moins élevé.
  • pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un seul côté. Le fossé est alors présumé être la propriété exclusive de la parcelle sur lequel se trouve le rejet.
  • pour les murs, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite à l’aplomb de son parement d’un côté, et présente de l’autre un plan incliné.
  •  

    Les droits des proprietaires mitoyens

    Dans la mesure où chaque voisin est propriétaire avec son voisin de la moitié de la mitoyenneté, chacun bénéficie des mêmes droits pour moitié sur la clôture et sur le sol. Ainsi, chaque propriétaire peut user du mur, de la haie (plantations) ou de la clôture sur la face qui se trouve de son côté. S’agissant d’un mur, chaque propriétaire peut faire bâtir contre mur mitoyen, et y faire passer des poutres ou solive dans toute l'épaisseur du mur, à 54 mm près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. S'agissant des plantations, la loi prévoit que les arbres, arbustes et arbrisseaux de toutes espèces peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatiste, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la date du mur. En revanche, si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y apposer ses escaliers.

     

    S’agissant d’un mur mitoyen, chaque propriétaire peut le surélever mais il doit payer seul cette dépense et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune. Il doit également assumer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par la surélévation. Naturellement, le propriétaire qui fait réaliser de tels travaux devra bien s'assurer de ne pas dépasser la largeur du mur mitoyen au risque de se voir imposer la destruction pour cause d’empiètement Après le réhaussement, le mur d’origine reste mitoyen et la partie supérieure appartient exclusivement au propriétaire qui a fait ces travaux. Le propriétaire qui n’a pas effectué les travaux peut néanmoins décider d’acquérir cette mitoyenneté supplémentaire.

     

    Toutefois, le voisin ne peut aller au-delà de ce droit et par exemple pratiquer dans le mur mitoyen un enfoncement, ou y appliquer ou appuyer un ouvrage. Pour se faire, il devra prendre la précaution de recueillir expressément l’accord de l’autre propriétaire et avoir pris les mesures nécessaires pour que l’ouvrage ne lui porte pas préjudice. S’agissant d’une haie séparative, chaque propriétaire peut détruire la haie mitoyenne jusqu’à la limite séparative des parcelles et bénéficie des produits de la haie par moitié.

     

    S’agissant des arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne, ils sont considérés mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative deux propriétés sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis. Attention, la loi prévoit que chaque propriétaire le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

     

    Les devoirs des propriétaires mitoyens

    Il découle naturellement du principe de la mitoyenneté qui implique une communauté de propriété que chaque propriétaire doit contribuer pour moitié aux frais d’entretien, de réparation et de reconstruction. Toujours dans cette même logique, chaque voisin doit respecter l’autre propriétaire et ne peut entreprendre des actions qui porteraient atteinte à son droit de propriété ou la jouissance paisible de sa propriété. Ainsi, il est interdit, sans le consentement de l’autre qui devra être recueilli de manière formelle, de pratiquer dans le mur mitoyen une ouverture ou une fenêtre et même à verre dormant. Le voisin lésé serait en droit de demander la remise en état du mur.

     

    De manière générale, le voisin ne peut pas modifier unilatéralement la séparation et réaliser des aménagements qui porteraient atteinte aux droits de l’autre propriétaire. Il est alors évident que si un voisin doit supporter des frais qui sont la conséquence de ses manquements ou de ses abus, il ne pourra pas demander à l’autre de contribuer pour moitié et qu’il conservera à sa charge l’intégralité des dépenses.

     

    A proximité de la mitoyenneté

    La loi prévoit qu'il est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de 2 mètres dans la ligne séparatives des deux propriétés pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations. En imposant le respect de certaines distances pour les plantations en limite de la propriété voisine, la loi a voulu édicter des règles objectives pour prévenir les litiges entre voisins et préserver les relations de bon voisinage en limitant les possibilités de contestations. Les juges vont dans un premier temps devoir rechercher s'il existe des usages locaux et des règlements comme un règlement de copropriété applicables à la situation qui leur est soumise.

     

    Le calcul de la hauteur des arbres se fait de la base à la cime sans prendre en compte le relief du terrain et sans extrapoler sur le développement naturel mais hypothétique de l’arbre dans les prochaines années. C’est la hauteur au jour de la mesure qui compte. Le calcul de la distance entre les arbres et la ligne séparative des propriétés se fait de la limite de propriété jusqu'à l'axe médian des troncs des arbres.

     

    Toutefois, même si ces distances sont respectées, le propriétaire des arbres doit veiller à ne pas causer un trouble anormal à son voisin qui lui causerait un préjudice comme une perte d'ensoleillement par des arbres trop hauts ou la projection de fruits avec le vent chez le voisin. Dans ce cas, le propriétaire pourrait être condamné à l'élagage ou à l'arrachage des arbres pour faire cesser le trouble anormal.

     

    La fin de la mitoyenneté

    Dans l'hypothèse où un propriétaire achèterait la parcelle de son voisin, il est évident que la mitoyenneté s'éteindrait de fait par la réunion des deux propriétés entre les mains d'un seul propriétaire. Mais sans modifier les droits de propriété de chacun, chaque propriétaire d’un mur mitoyen a la faculté de renoncer unilatéralement à sa part dans la propriété du mur et du sol, et notamment, comme nous l'avons vu, s’il ne souhaite pas à assumer les charges normales de la mitoyenneté. Il va de soi que le propriétaire dont la responsabilité serait engagée pour ne pas avoir respecté les droits de son voisin ne pourrait pas abandonner sa part de mitoyenneté pour espérer échapper à son obligation de réaliser les travaux de remise en état. Enfin, pour des raisons d’opportunité, la loi refuse au propriétaire d’user de ce droit de renoncement si le mur mitoyen soutient un bâtiment qui lui appartient ou si le fossé mitoyen sert habituellement à l’écoulement des eaux.

     

    NOTRE INTERVENTION : les troubles causés aux voisins sont souvent une source de crispation des relations de voisinages qui peuvent vite évoluer en tensions difficiles à vivre au quotidien. Nous vous apporterons alors les conseils nécessaires pour ne pas vous mettre en faute et risquer de devoir démolir une construction. Nous pourrons également vous défendre si un voisin ne respecte pas vos droits.