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Notre vie quotidienne est fortement bouleversée depuis quelques années avec l’apparition de nouvelles technologies qui nous ont envahies au point de devenir indispensable.

Notre Vie quotidienne est fortement bouleversée depuis quelques années avec l’apparition de nouvelles technologies qui nous ont envahies au point de devenir indispensables.

Nous avons tous un téléphone portable et donc un abonnement téléphonique chez un opérateur. Beaucoup d’achats sont effectués sur internet auprès de sites commerçants domiciliés en France ou à l’étranger. Celui qui le souhaite peut gérer ses comptes bancaires à distance et souscrire une assurance en remplissant des cases sans jamais rencontrer un interlocuteur.

Cette évolution est évidemment une source de simplicité et de rapidité, mais aussi une grande source de contentieux. Nous acceptons de signer de multiples contrats longs et écrits en petits caractères sans savoir exactement quels sont les engagements de chaque partie. Au moment de leur application ou d’une contestation apparaissent les désillusions. La loi ne cesse d’accentuer la protection du consommateur qui éprouve souvent des difficultés pour faire respecter ses droits.

Parce que notre société impose une multitude de relations juridiques complexes qu’il est souvent difficile d’appréhender, chacun doit être en mesure de se protéger et de connaître parfaitement la réalité de ses engagements.

Mal maîtrisés, tous ces tracas du quotidien peuvent engendrer des dépenses non significatives non prévues et nuire à la sérénité de la victime.

Cette quiétude peut aussi être perturbée par une autre personne comme son voisin. Des branches qui débordent, des arbres plantés au ras de sa clôture, des arbres qui empêchent l’ensoleillement de sa terrasse et tout autre comportement qui trouble notre tranquillité.

Souvent démuni, il n’est pas facile d’avoir la bonne réponse pour agir de manière efficace.

Par une analyse précise de votre situation, les avocats du cabinet MAATEIS vous proposent un accompagnement personnalisé pour répondre à vos besoins et assurer la défense de vos intérêts dans le cadre d’une procédure judiciaire.

Les situations étant extrêmement variées, nous vous laissons le soin de nous contacter pour nous exposer la difficulté que vous rencontrez.

Nous vous proposerons, après étude de votre dossier, la solution préservant au mieux vos intérêts.

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ABUS DE DROIT

 

Peut être sanctionnée par la théorie de l’abus de droit la personne qui commet une faute en exerçant de manière exagérée un droit qui lui est reconnu par la loi. L’exercice normal d’un droit ne pose pas de difficulté mais celui qui serait victime d’un usage abusif d’un droit par une autre personne pourrait demander à un tribunal sa condamnation au paiement de dommages et intérêts.

 

En fait, l’abus de droit sera retenu par les juges lorsqu’une personne use d’un droit pour obtenir des avantages que ne lui offre pas normalement le droit invoqué. Les juges devront alors apprécier l’attitude du titulaire du droit et ses intentions véritables par rapport à une autre personne qui ferait un usage approprié du même droit.

 

L’abus de droit est également constitué lorsqu’une personne utilise son droit sans motif légitime, de manière inutile, ou pour nuire à autrui. Dans les relations entre voisins, le recours à cette théorie permet notamment de démontrer qu’un acte commis par une personne a en réalité pour finalité de porter atteinte à son voisin au-delà de la volonté normale de voir ses propres droits respectés.

 

Dans le cadre d’une action en justice, les tribunaux considèrent que l’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant justifier des dommages-intérêts que dans que dans le cas de malice, de mauvaise foi, ou d’erreur grossière assimilable à une faute intentionnelle.

La caractérisation de l'abus de droit

Celui qui s’estimera victime de l’abus de l’usage d’un droit par une tierce personne devra démontrer cet abus et justifier qu’il a commis une faute civile pour engager sa responsabilité civile. Sauf en matière immobilière, les juges se contenteront de relever la faute en comparant l’attitude de l’abuseur à une personne raisonnable placée dans la même situation. Ensuite, la victime devra démontrer l’existence d’un préjudice en lien avec l’abus.

 

Les conséquences de l'abus de droit

Généralement la théorie de l’abus de droit permet d’obtenir une indemnité pour compenser la perte occasionnée par la faute de l’abuseur. Dans certains cas, le tribunal peut aussi ordonner l’annulation ou l’inopposabilité d’un acte, une privation partielle ou totale du droit exercé abusivement.

 

NOTRE INTERVENTION : les avocats du Cabinet MAATEIS vous aident et vous assistent lorsque vous êtes victime d’un abus de droit par une personne qui invoque l’usage d’un de ses droits pour vous porter un préjudice.

 

ACOMPTE ET ARRHES

 

Lors d’une réservation ou lorsque l’exécution d’une prestation s’étalera dans le temps, le contrat peut prévoir que l’acheteur, le loueur ou le client du professionnel devra s’acquitter d’une somme qui représentera une partie du prix. Le but de cette avance est de réserver le bien ou de permettre à l’artisan de commencer sa prestation par une sorte de préfinancement.

Si le contrat ne comporte pas d’indication sur la nature du montant versé, la loi prévoit que ce sont alors des arrhes. Chaque partie au contrat aura alors la possibilité de revenir sur son engagement et de mettre fin au contrat. Dans ce cas, si celui qui a payé est à l’origine de la rupture, il perd le montant versé, si c’est celui qui a reçu les fonds qui met fin au contrat, il devra restituer le double des sommes versées.

A l’inverse, si le contrat prévoit que la somme versée est un acompte, sauf si l’achat est financé par un prêt, cela signifie qu’aucune partie ne peut renoncer à l’exécution du contrat. Celui qui a payé l’acompte devra payer l’intégralité du prix convenu en réglant le solde, et celui qui a perçu l’acompte devra remplir la promesse faite dans le contrat.

Les arrhes ou acomptes sont productifs d’intérêts au bénéfice de celui qui s’en est acquitté lorsqu’ils sont conservés par l’autre partie pendant plus de trois mois. Ces intérêts seront déduits du solde à payer ou ajoutés aux sommes que le bénéficiaire doit rembourser. Ils sont calculés au taux de l’intérêt légal à compter de l’expiration du délai de trois mois qui suit le versement jusqu’à l’exécution du contrat ou le remboursement en cas d’annulation.

 

NOTRE INTERVENTION : les avocats du cabinet MAATEIS vous conseillent et vous assistent dans la rédaction ou la conclusion des contrats afin de bien maîtriser la portée de vos engagements. Ils interviennent également devant les tribunaux compétents en cas de litige..

 

 

PRET D'ARGENT ENTRE PARTICULIERS

 

Il arrive fréquemment qu’un membre de la famille ou un ami prête de l’argent pour rendre service à un proche ponctuellement dans le besoin. Mais si ce geste est souvent accompagné de bonnes intentions, les relations peuvent se détériorer au moment du remboursement.
Très souvent, et à tort, les prêts d’argent ne sont matérialisés par un acte écrit et se posera alors le problème de la preuve du prêt pour en exiger le remboursement. Le débat pourra porter sur la preuve de la remise des fonds et sur l’intention de celui qui les aura remis. Prêt ou don ? Si aucun écrit n’a été établi, il y a toujours un risque que l’emprunteur prétende que l’argent lui a été donné, et non prêté. Il sera alors en position de force parce que la preuve du prêt sera à la charge du prêteur, quel que soit le mode de remise des fonds, (espèce, chèque, virement).
La preuve de la remise des fonds ne suffit pas à prouver l’existence d’un prêt. Elle prouve uniquement qu’il y a eu un mouvement de fonds entre deux personnes mais ne permet pas de déterminer les motivations de ce mouvement : prêt, don, remboursement…
Lorsque les liens familiaux ou affectifs entre le prêteur et l’emprunteur sont très étroits, les juges admettent en général que qu’il y a eu une impossibilité morale d’établir un écrit. Dans ce cas, le prêteur ne sera pas dispensé de prouver le prêt, mais il pourra en rapporter la preuve par tous moyens : témoignages, présomptions, etc. On notera toutefois qu’en pratique les actions judiciaires intentées par les prêteurs ayant négligés de se constituer une preuve écrite du prêt sont rarement couronnées de succès.
Dans tous les cas, mais encore plus si la somme prêtée est importante, un acte écrit constituera une garantie pour le prêteur. La loi prévoit par ailleurs que si les sommes prêtées sont supérieures à 1.500,00 €, cette preuve ne peut en principe se faire que par écrit à l’exclusion de toute autre preuve (rejet des témoignages,…). Le juge refuserait par exemple de prendre en compte un témoignage.
Cet écrit peut être un simple acte sous signature privée librement rédigé par les parties et devenir un contrat de prêt ou une simple reconnaissance de dette signée par le seul emprunteur. Mais pour plus de sécurité juridique, les parties auront intérêt de recourir à l’acte sous signature privée contresigné par un avocat que l’emprunteur ne pourra pas contester ultérieurement.
En outre, si le prêt est important, il peut être utile de procéder à l’enregistrement de l’acte pour éviter toute difficulté avec l’administration fiscale. L’enregistrement permettra par exemple à l’emprunteur qui ferait l’objet d’un examen de situation fiscale personnelle de justifier de l’origine des sommes portées sur ses comptes et d’échapper à leur taxation à l’impôt sur le revenu.

ASPECTS FISCAUX

Si le prêt est consenti avec des intérêts, ceux-ci sont imposables au titre de l’impôt sur le revenu.
Si le prêt est consenti sans intérêt et qu’il est d’un montant supérieur à 760 €, une déclaration à l’administration fiscale doit être formalisée sous peine d’amende.

REMBOURSEMENT DU PRET

Après remboursement du prêt et des éventuels intérêts, le prêteur remettra à son emprunteur l’original de la reconnaissance de dette ou lui adressera une quittance. Si l’emprunteur ne rembourse pas, le prêteur devra commencer par lui adresser une mise en demeure de payer par lettre recommandée avec avis de réception. S’il ne s’exécute toujours pas, le prêteur devra alors engager une action en justice pour obtenir un titre exécutoire.

LES CONSEQUENCES DU DECES DU PRETEUR OU DE L’EMPRUNTEUR

Si le prêteur décède avant d’avoir été remboursé, la somme qui lui reste due, majorée le cas échéant des intérêts, constitue une créance à porter à l’actif de sa succession. Les héritiers seront ainsi en droit d’en exiger le remboursement auprès de l’emprunteur.
Si l’emprunteur est lui-même un héritier du prêteur, il n’est pas tenu de rembourser la somme due à concurrence de sa part dans la succession qui est réduite du montant de la dette par le mécanisme de la compensation. Il peut néanmoins être redevable d’un reliquat si sa part est inférieure à la dette.
Si l’emprunteur décède en cours de prêt, sa dette est portée au passif de sa succession qui en doit le règlement. La dette est donc transmise aux héritiers de l’emprunteur, si bien que le prêteur devra orienter sa demande de remboursement vers chaque héritier tenu dans la limite de sa part dans la succession, à moins que l’acte ait prévu une clause de solidarité et d’indivisibilité entre les héritiers de l’emprunteur. Dans ce cas, il pourra exiger le paiement intégral à n’importe quel héritier.
Dans le cas particulier où le prêteur est un héritier de l’emprunteur, la somme non remboursée ne sera déductible pour le calcul des droits de succession que s’il a été établi une reconnaissance de dette ou un contrat de prêt et que cet acte a été enregistré avant le décès de 1’emprunteur.

 

NOTRE INTERVENTION : le prêt d’argent entre particuliers est souvent source de problèmes et de conflits au point de devenir parfois une cause de déchirement familial. Il est donc important de bien prévoir par un écrit précis et sécurisé les conditions du prêt. Les avocats du cabinet MAATEIS sont à votre écoute pour vous conseiller et vous assister dans cette démarche.

 

 

LA MITOYENNETE

 

La mitoyenneté est le statut juridique relatif au partage entre deux propriétés voisines par une même clôture qui peut prendre la forme d’un mur, d’un grillage, d’un fossé, une haie ou des plantations comme des arbres.
La séparation appartient alors aux deux propriétaires. LA MITOYENNETE VOULUE De manière simple et courante, la mitoyenneté est déterminée par une convention qui a été conclue par les propriétaires.

LA MITOYENNETE SUBIE

Fréquemment, au-delà de son propre souhait, la mitoyenneté va être imposée à un propriétaire.
La prescription acquisitives : dans ce cas l’élément de mitoyenneté sera reconnu par l’application du principe de la prescription acquisitive c’est-à-dire par une situation de fait reconnue par la loi qui s’est imposée pendant plus de 30 ans sans interruption.

La cession forcée: : la mitoyenneté peut également trouver sa source dans un processus bien plus contraignant de cession forcée lorsque le mur de séparation est déjà construit et qu’un voisin veut lui faire reconnaître le caractère mitoyen jusque-là non établi. Un des propriétaire peut alors exiger de manière discrétionnaire et absolue que son voisin devienne propriétaire d’une partie du mur qui matérialise la séparation pour qu’il soit qualifié de mitoyen. Le voisin acquéreur doit alors s’acquitter auprès de son voisin de la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est construit et de la moitié du coût de la construction dont l'estimation sera fera au jour de l’acquisition.
Ce droit d’exiger la cession de la mitoyenneté n’existe cependant que lorsque la mitoyenneté est caractérisée par un mur, à l’exclusion de tout autre mode de séparation. Le mur doit faire la jonction entre les diverses propriétés si bien que l’obligation forcée de cession ne s’applique pas lorsque le mur a été construit exclusive sur la propriété d’un voisin.
Naturellement, il ne faut pas confondre la mitoyenneté avec l’empiètement qui une annexion sur une propriété voisine en infraction avec le respect de son droit de propriété. Evidemment dans ce cas il n’est pas possible d’invoquer les dispositions relatives à la mitoyenneté. La théorie de l’empiètement sera souvent utilisée pour demander une destruction, ce qui n’est pas le cas de l’empiètement.

L’acquisition forcée: : la mitoyenneté peut connaître une évolution lorsqu’un voisin impose à un autre la construction ou la réparation de la séparation mitoyenne. En effet, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à participer financièrement aux travaux nécessaires sur la clôture de séparation. Le propriétaire mitoyen est obligé de payer la moitié des frais mais il peut éviter cette dépense en abandonnant la mitoyenneté à son voisin qui devient alors propriétaire de la bande de terrain correspondant à l’autre moitié du mur mitoyen qui ne lui appartenait pas.

L’EXISTENCE DE LA MITOYENNETE

Par principe, tout mur en limite de deux propriétés est présumé mitoyen sauf s’il y titre ou marque du contraire. La loi a prévu un certain nombre de situations qui laissent présumer l’existence ou non d’une mitoyenneté et qui permettront au juge de fonder sa décision en cas de litige :


De la même manière, le mur qui est surmonté d’un chaperon d’un seul côté est privé (tuiles, ardoises ou autres éléments de toiture qui empêchent la pluie de ruisseler le long du mur). Toujours dans la même idée, le mur qui possède d’un seul côté des pierres de nature à recevoir des poutres permet de retenir qu’il appartient exclusivement à la propriété vers laquelle les pierres sont dirigées.


La réalité d’une mitoyenneté pourra être formellement établie par différents documents comme un acte authentique ou un acte sous seing privé. Par principe, la loi considère que le document relatif à une mitoyenneté constitue une présomption de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté. Il appartiendra alors à l’autre partie de prouver l’inverse par toute preuve légale possible et recueillie loyalement.
Si aucun document ne peut être exhibé, celui qui demande la reconnaissance de la mitoyenneté pourra invoquer, le bénéfice de la prescription acquisitive en prouvant sa possession à titre de propriétaire de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque pendant 30 ans. LES DROITS DES PROPRIETAIRES MITOYENS Dans la mesure où chaque voisin est propriétaire avec son voisin de la moitié de la mitoyenneté, chacun bénéficie des mêmes droits pour moitié sur la clôture et sur le sol.

Ainsi, chaque propriétaire peut user du mur, de la haie (plantations) ou de la clôture sur la face qui se trouve de son côté.
S’agissant d’un mur, chaque propriétaire peut faire bâtir contre mur mitoyen, et y faire passer des poutres ou solive dans toute l'épaisseur du mur, à 54 mm près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
S'agissant des plantations, la loi prévoit que les arbres, arbustes et arbrisseaux de toutes espèces peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatiste, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la date du mur. En revanche, si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y apposer ses escaliers. S’agissant d’un mur mitoyen, chaque propriétaire peut le surélever mais il doit payer seul cette dépense et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune. Il doit également assumer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par la surélévation. Naturellement, le propriétaire qui fait réaliser de tels travaux devra bien s'assurer de ne pas dépasser la largeur du mur mitoyen au risque de se voir imposer la destruction pour cause d’empiètement.
Après le rehaussement, le mur d’origine reste mitoyen et la partie supérieure appartient exclusivement au propriétaire qui a fait ces travaux. Le propriétaire qui n’a pas effectué les travaux peut néanmoins décider d’acquérir cette mitoyenneté supplémentaire.

Toutefois, le voisin ne peut aller au-delà de ce droit et par exemple pratiquer dans le mur mitoyen un enfoncement, ou y appliquer ou appuyer un ouvrage. Pour se faire, il devra prendre la précaution de recueillir expressément l’accord de l’autre propriétaire et avoir pris les mesures nécessaires pour que l’ouvrage ne lui porte pas préjudice.
S’agissant d’une haie séparative, chaque propriétaire peut détruire la haie mitoyenne jusqu’à la limite séparative des parcelles et bénéficie des produits de la haie par moitié.
S’agissant des arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne, ils sont considérés mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative deux propriétés sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.
Attention, la loi prévoit que chaque propriétaire le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

LES DEVOIRS DES PROPRIETAIRES MITOYENS

Il découle naturellement du principe de la mitoyenneté qui implique une communauté de propriété que chaque propriétaire doit contribuer pour moitié aux frais d’entretien, de réparation et de reconstruction.
Toujours dans cette même logique, chaque voisin doit respecter l’autre propriétaire et ne peut entreprendre des actions qui porteraient atteinte à son droit de propriété ou la jouissance paisible de sa propriété. Ainsi, il est interdit, sans le consentement de l’autre qui devra être recueilli de manière formelle, de pratiquer dans le mur mitoyen une ouverture ou une fenêtre et même à verre dormant. Le voisin lésé serait en droit de demander la remise en état du mur.
De manière générale, le voisin ne peut pas modifier unilatéralement la séparation et réaliser des aménagements qui porteraient atteinte aux droits de l’autre propriétaire.
Il est alors évident que si un voisin doit supporter des frais qui sont la conséquence de ses manquements ou de ses abus, il ne pourra pas demander à l’autre de contribuer pour moitié et qu’il conservera à sa charge l’intégralité des dépenses.

A PROXIMITE DE LA MITOYENNETE

La loi prévoit qu'il est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de 2 mètres dans la ligne séparatives des deux propriétés pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.
En imposant le respect de certaines distances pour les plantations en limite de la propriété voisine, la loi a voulu édicter des règles objectives pour prévenir les litiges entre voisins et préserver les relations de bon voisinage en limitant les possibilités de contestations.
Les juges vont dans un premier temps devoir rechercher s'il existe des usages locaux et des règlements comme un règlement de copropriété applicables à la situation qui leur est soumise.
Le calcul de la hauteur des arbres se fait de la base à la cime sans prendre en compte le relief du terrain et sans extrapoler sur le développement naturel mais hypothétique de l’arbre dans les prochaines années. C’est la hauteur au jour de la mesure qui compte.
Le calcul de la distance entre les arbres et la ligne séparative des propriétés se fait de la limite de propriété jusqu'à l'axe médian des troncs des arbres.
Toutefois, même si ces distances sont respectées, le propriétaire des arbres doit veiller à ne pas causer un trouble anormal à son voisin qui lui causerait un préjudice comme une perte d'ensoleillement par des arbres trop hauts ou la projection de fruits avec le vent chez le voisin.
Dans ce cas, le propriétaire pourrait être condamné à l'élagage ou à l'arrachage des arbres pour faire cesser le trouble anormal.

LA FIN DE LA MITOYENNETE

Dans l'hypothèse où un propriétaire achèterait la parcelle de son voisin, il est évident que la mitoyenneté s'éteindrait de fait par la réunion des deux propriétés entre les mains d'un seul propriétaire.
Mais sans modifier les droits de propriété de chacun, chaque propriétaire d’un mur mitoyen a la faculté de renoncer unilatéralement à sa part dans la propriété du mur et du sol, et notamment, comme nous l'avons vu, s’il ne souhaite pas à assumer les charges normales de la mitoyenneté. Il va de soi que le propriétaire dont la responsabilité serait engagée pour ne pas avoir respecté les droits de son voisin ne pourrait pas abandonner sa part de mitoyenneté pour espérer échapper à son obligation de réaliser les travaux de remise en état.
Enfin, pour des raisons d’opportunité, la loi refuse au propriétaire d’user de ce droit de renoncement si le mur mitoyen soutient un bâtiment qui lui appartient ou si le fossé mitoyen sert habituellement à l’écoulement des eaux.

 

NOTRE INTERVENTION : les troubles causés aux voisins sont souvent une source de crispation des relations de voisinages qui peuvent vite évoluer en tensions difficiles à vivre au quotidien. Nous vous apporterons alors les conseils nécessaires pour ne pas vous mettre en faute et risquer de devoir démolir une construction. Nous pourrons également vous défendre si un voisin ne respecte pas vos droits.

 

 

TROUBLES DU VOISINAGE PENDANT DES TRAVAUX

 

Les travaux réalisés sur une propriété peuvent être source de nuisances pour les voisins pendant toute la durée du chantier : poussière, bruit, fissures, effondrement de mur mitoyen, dégradation des canalisations, ...
Lorsque ce trouble est d’une certaine intensité il est qualifié d’anormal et la victime qui le subit est en droit d'agir aussi bien contre le maître de l'ouvrage, c'est-à-dire celui qui a commandé la construction, que contre les constructeurs ou tous les intervenants sont à l'origine du trouble.
La victime devra uniquement prouver l'existence des nuisances et démontrer qu'elles excèdent les troubles normaux du voisinage qui sont ceux inhérent au fait de devoir supporter ses voisins. En effet, la responsabilité pour trouble anormal de voisinage étend une responsabilité sans faute, la simple caractérisation du trouble est suffisante pour retenir la responsabilité de son auteur.
La preuve est libre est peut être rapportée par tout moyen : attestations, photographies ou vidéos, constat d’huissier, rapport des autorités publiques,…

LA RESPONSABILITE DU MAITRE DE L'OUVRAGE

Lorsque des travaux sont effectués par le maître de l'ouvrage lui-même ou par des entreprises travaillent à sa demande et qu'ils provoquent des inconvénients au-delà d'une situation que devrait normalement subir des voisins, ces derniers ont le droit de faire cesser le trouble et d’obtenir à une indemnisation de la part du propriétaire. Peu importe que celui-ci n'ait pas commis de faute ou que les travaux soient exécutés par une tierce personne.
S’il s'avère que le maître de l'ouvrage n'est pas l'auteur direct des nuisances, il pourra alors demander à l'entreprise à l'origine du trouble de le relever indemne de sa condamnation. Pour se faire, soit le maître de l'ouvrage agira contre le constructeur après avoir indemnisé la victime, soit il formalisera un appel en garantie au cours de la procédure qui l'oppose victime pour qu'un seul le jugement soit rendu.

LA RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS

A l'égard des voisins, les entreprises de construction en charge des travaux sont responsables de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage par la seule preuve de l'existence de ces troubles et sans qu'il ne soit nécessaire d'établir leur faute.
Tout constructeur présent sur le chantier peut être reconnu responsable : architectes, entrepreneur principal, sous-traitants, constructeur de maisons individuelles,... Si la victime des troubles réussit à obtenir la condamnation solidaire de plusieurs constructeurs, elle pourra demander le paiement intégral des dommages et intérêts qui lui seront accordés à l'un des constructeurs, à charge pour lui de se retourner contre les autres. Entre eux, la répartition se fera selon l'importance de leurs fautes respectives ou à part égalitaire.
Lorsque la construction est suffisamment importante et qu'il existe un risque de dégradation des propriétés voisines, le constructeur aura très souvent intérêt à solliciter la désignation d'un expert judiciaire dans le cadre d'un référé préventif pour prouver l'état des constructions voisines et existantes avant le début des travaux. La comparaison avec un état postérieur aux travaux permettra de d'apprécier les conséquences de la construction.

 

NOTRE INTERVENTION : il n'est pas rare qu’une personne doive supporter une multitude de nuisances qui dépassent celles normalement acceptables lorsqu’un voisin fait des travaux. La victime aura alors à cœur de les faire cesser ou réduire et éventuellement d’être indemnisée en contrepartie de la gêne occasionnée. Les avocats du cabinet MAATEIS vous assistent et vous conseillent aussi bien pour éviter une condamnation que pour vous aider à trouver la meilleure solution lorsque vous êtes victime de troubles du voisinage.

 

 

TROUBLES DU VOISINAGE APRES DES TRAVAUX

 

Il peut arriver qu'une personne subisse une gêne suite à l'édification d'une nouvelle construction ou la surélévation d’une construction existante alors même que le propriétaire a obtenu l'autorisation de construire de la mairie dans la mesure où elle respecte les règles d'urbanisme. Toutefois, même si la construction est conforme, elle peut être critiquée si elle porte atteinte aux droits du voisin. En effet, il n'existe pas de lien entre la légalité ou non d'une autorisation administrative et la théorie trouble anormal de voisinage si bien que l'illégalité d'une construction n'est pas en soi une cause de trouble anormal et que d'un autre côté légalité de la construction ne signifie pas pour autant l'absence de trouble.
La théorie du trouble de voisinage étant une responsabilité dite objective, celui qui estime subir une gêne au-delà de la normalité devra uniquement en démontrer son existence sans avoir à prouver une faute de de l'auteur du trouble.

PERTE D'ENSOLEILLEMENT ET D'INTIMITE

La perte d'ensoleillement ou d'intimité résulte de l'édification d'un immeuble dès lors que la nouvelle construction aura pour conséquence de faire perdre à son voisin bénéfice d'une lumière directe et de créer des vues directes sur sa propriété.
Naturellement, le positionnement de la nouvelle construction à proximité des lignes séparatives de propriété et la hauteur du nouvel immeuble ou d’un mur seront des éléments à retenir pour caractériser une perte d'ensoleillement ou les vues directes et plongeantes sur la propriété du voisin victime. Par ailleurs, la perte d'ensoleillement sera appréciée selon l’importance antérieure de la luminosité et de l'exposition de l'immeuble qui subit le trouble.
Celui qui considère subir un trouble anormal devra en rapporter la preuve par tout moyen : photographies, attestations, constat d’huissier, rapports techniques,..

LA PERTE DE VUE

Les tribunaux ne reconnaissent pas à l'occupant de l'immeuble un droit acquis au bénéfice d'une ville ou d'un panorama.
L'appréciation du caractère anormal ou non de la perte d'une vue consécutive à l'édification d'un immeuble ou d’un mur relèvera du pouvoir souverain du juge au regard de la situation de l'immeuble. C'est ainsi que le propriétaire d'un bien dans une zone urbanisée pourra plus difficilement se plaindre d'une construction voisine qu'un propriétaire situé dans une zone à faible densité de population.

LE PREJUDICE ESTHETIQUE

Un voisin peut considérer que la nouvelle construction est particulièrement inesthétique au point de nuire à sa vue quotidienne ou de faire perdre de la valeur à son bien. Toutefois, les tribunaux retiennent très rarement que le préjudice esthétique est constitutif d’un trouble anormal du voisinage et refusent de reconnaître un droit au bénéfice du paysage existant en dehors des zones protégées par les règles d'urbanisme.
Là encore, les juges apprécieront la situation qui leur est soumise au cas par cas en prenant en compte la situation préexistante et les conséquences du fait de la construction.

LES AUTRES TROUBLES

Il n'existe pas de liste exhaustive des troubles qui peuvent être causés par une construction (perte ou atteinte de la réception de la télévision, écoulement de l’eau, …).
Toute personne qui considère subir des conséquences dommageables du fait de l'édification d'une nouvelle construction pourra invoquer son trouble et espérer le faire cesser. NOTRE INTERVENTION : il n'est pas rare qu’une personne doive supporter les conséquences désagréables d’une nouvelle construction. Les avocats du cabinet MAATEIS vous assistent et vous conseillent aussi bien pour éviter d’être l’auteur d’un trouble anormal que pour vous aider à trouver la meilleure solution lorsque vous en êtes victime.

 

NOTRE INTERVENTION : Il n'est pas rare qu’une personne doive supporter les conséquences désagréables d’une nouvelle construction. Les avocats du cabinet MAATEIS vous assistent et vous conseillent aussi bien pour éviter d’être l’auteur d’un trouble anormal que pour vous aider à trouver la meilleure solution lorsque vous en êtes victime.

 

 

LA MITOYENNETE

 

La mitoyenneté est le statut juridique relatif au partage entre deux propriétés voisines par une même clôture qui peut prendre la forme d’un mur, d’un grillage, d’un fossé, une haie ou des plantations comme des arbres.
La séparation appartient alors aux deux propriétaires. LA MITOYENNETE VOULUE De manière simple et courante, la mitoyenneté est déterminée par une convention qui a été conclue par les propriétaires.

LA MITOYENNETE SUBIE

Fréquemment, au-delà de son propre souhait, la mitoyenneté va être imposée à un propriétaire.
La prescription acquisitives : dans ce cas l’élément de mitoyenneté sera reconnu par l’application du principe de la prescription acquisitive c’est-à-dire par une situation de fait reconnue par la loi qui s’est imposée pendant plus de 30 ans sans interruption.

La cession forcée: : la mitoyenneté peut également trouver sa source dans un processus bien plus contraignant de cession forcée lorsque le mur de séparation est déjà construit et qu’un voisin veut lui faire reconnaître le caractère mitoyen jusque-là non établi. Un des propriétaire peut alors exiger de manière discrétionnaire et absolue que son voisin devienne propriétaire d’une partie du mur qui matérialise la séparation pour qu’il soit qualifié de mitoyen. Le voisin acquéreur doit alors s’acquitter auprès de son voisin de la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est construit et de la moitié du coût de la construction dont l'estimation sera fera au jour de l’acquisition.
Ce droit d’exiger la cession de la mitoyenneté n’existe cependant que lorsque la mitoyenneté est caractérisée par un mur, à l’exclusion de tout autre mode de séparation. Le mur doit faire la jonction entre les diverses propriétés si bien que l’obligation forcée de cession ne s’applique pas lorsque le mur a été construit exclusive sur la propriété d’un voisin.
Naturellement, il ne faut pas confondre la mitoyenneté avec l’empiètement qui une annexion sur une propriété voisine en infraction avec le respect de son droit de propriété. Evidemment dans ce cas il n’est pas possible d’invoquer les dispositions relatives à la mitoyenneté. La théorie de l’empiètement sera souvent utilisée pour demander une destruction, ce qui n’est pas le cas de l’empiètement.

L’acquisition forcée: : la mitoyenneté peut connaître une évolution lorsqu’un voisin impose à un autre la construction ou la réparation de la séparation mitoyenne. En effet, chaque propriétaire peut contraindre son voisin à participer financièrement aux travaux nécessaires sur la clôture de séparation. Le propriétaire mitoyen est obligé de payer la moitié des frais mais il peut éviter cette dépense en abandonnant la mitoyenneté à son voisin qui devient alors propriétaire de la bande de terrain correspondant à l’autre moitié du mur mitoyen qui ne lui appartenait pas.

L’EXISTENCE DE LA MITOYENNETE

Par principe, tout mur en limite de deux propriétés est présumé mitoyen sauf s’il y titre ou marque du contraire. La loi a prévu un certain nombre de situations qui laissent présumer l’existence ou non d’une mitoyenneté et qui permettront au juge de fonder sa décision en cas de litige :


De la même manière, le mur qui est surmonté d’un chaperon d’un seul côté est privé (tuiles, ardoises ou autres éléments de toiture qui empêchent la pluie de ruisseler le long du mur). Toujours dans la même idée, le mur qui possède d’un seul côté des pierres de nature à recevoir des poutres permet de retenir qu’il appartient exclusivement à la propriété vers laquelle les pierres sont dirigées.


La réalité d’une mitoyenneté pourra être formellement établie par différents documents comme un acte authentique ou un acte sous seing privé. Par principe, la loi considère que le document relatif à une mitoyenneté constitue une présomption de mitoyenneté ou de non-mitoyenneté. Il appartiendra alors à l’autre partie de prouver l’inverse par toute preuve légale possible et recueillie loyalement.
Si aucun document ne peut être exhibé, celui qui demande la reconnaissance de la mitoyenneté pourra invoquer, le bénéfice de la prescription acquisitive en prouvant sa possession à titre de propriétaire de manière continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque pendant 30 ans. LES DROITS DES PROPRIETAIRES MITOYENS Dans la mesure où chaque voisin est propriétaire avec son voisin de la moitié de la mitoyenneté, chacun bénéficie des mêmes droits pour moitié sur la clôture et sur le sol.

Ainsi, chaque propriétaire peut user du mur, de la haie (plantations) ou de la clôture sur la face qui se trouve de son côté.
S’agissant d’un mur, chaque propriétaire peut faire bâtir contre mur mitoyen, et y faire passer des poutres ou solive dans toute l'épaisseur du mur, à 54 mm près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
S'agissant des plantations, la loi prévoit que les arbres, arbustes et arbrisseaux de toutes espèces peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatiste, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la date du mur. En revanche, si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y apposer ses escaliers. S’agissant d’un mur mitoyen, chaque propriétaire peut le surélever mais il doit payer seul cette dépense et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune. Il doit également assumer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par la surélévation. Naturellement, le propriétaire qui fait réaliser de tels travaux devra bien s'assurer de ne pas dépasser la largeur du mur mitoyen au risque de se voir imposer la destruction pour cause d’empiètement.
Après le rehaussement, le mur d’origine reste mitoyen et la partie supérieure appartient exclusivement au propriétaire qui a fait ces travaux. Le propriétaire qui n’a pas effectué les travaux peut néanmoins décider d’acquérir cette mitoyenneté supplémentaire.

Toutefois, le voisin ne peut aller au-delà de ce droit et par exemple pratiquer dans le mur mitoyen un enfoncement, ou y appliquer ou appuyer un ouvrage. Pour se faire, il devra prendre la précaution de recueillir expressément l’accord de l’autre propriétaire et avoir pris les mesures nécessaires pour que l’ouvrage ne lui porte pas préjudice.
S’agissant d’une haie séparative, chaque propriétaire peut détruire la haie mitoyenne jusqu’à la limite séparative des parcelles et bénéficie des produits de la haie par moitié.
S’agissant des arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne, ils sont considérés mitoyens comme la haie. Les arbres plantés sur la ligne séparative deux propriétés sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu’ils meurent ou lorsqu’ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à frais communs et partagés aussi par moitié, soit naturellement, soit que la chute en ait été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.
Attention, la loi prévoit que chaque propriétaire le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.

LES DEVOIRS DES PROPRIETAIRES MITOYENS

Il découle naturellement du principe de la mitoyenneté qui implique une communauté de propriété que chaque propriétaire doit contribuer pour moitié aux frais d’entretien, de réparation et de reconstruction.
Toujours dans cette même logique, chaque voisin doit respecter l’autre propriétaire et ne peut entreprendre des actions qui porteraient atteinte à son droit de propriété ou la jouissance paisible de sa propriété. Ainsi, il est interdit, sans le consentement de l’autre qui devra être recueilli de manière formelle, de pratiquer dans le mur mitoyen une ouverture ou une fenêtre et même à verre dormant. Le voisin lésé serait en droit de demander la remise en état du mur.
De manière générale, le voisin ne peut pas modifier unilatéralement la séparation et réaliser des aménagements qui porteraient atteinte aux droits de l’autre propriétaire.
Il est alors évident que si un voisin doit supporter des frais qui sont la conséquence de ses manquements ou de ses abus, il ne pourra pas demander à l’autre de contribuer pour moitié et qu’il conservera à sa charge l’intégralité des dépenses.

A PROXIMITE DE LA MITOYENNETE

La loi prévoit qu'il est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de propriété voisine qu'à la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages constants et reconnus, et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de 2 mètres dans la ligne séparatives des deux propriétés pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres, et à la distance d’un demi-mètre pour les autres plantations.
En imposant le respect de certaines distances pour les plantations en limite de la propriété voisine, la loi a voulu édicter des règles objectives pour prévenir les litiges entre voisins et préserver les relations de bon voisinage en limitant les possibilités de contestations.
Les juges vont dans un premier temps devoir rechercher s'il existe des usages locaux et des règlements comme un règlement de copropriété applicables à la situation qui leur est soumise.
Le calcul de la hauteur des arbres se fait de la base à la cime sans prendre en compte le relief du terrain et sans extrapoler sur le développement naturel mais hypothétique de l’arbre dans les prochaines années. C’est la hauteur au jour de la mesure qui compte.
Le calcul de la distance entre les arbres et la ligne séparative des propriétés se fait de la limite de propriété jusqu'à l'axe médian des troncs des arbres.
Toutefois, même si ces distances sont respectées, le propriétaire des arbres doit veiller à ne pas causer un trouble anormal à son voisin qui lui causerait un préjudice comme une perte d'ensoleillement par des arbres trop hauts ou la projection de fruits avec le vent chez le voisin.
Dans ce cas, le propriétaire pourrait être condamné à l'élagage ou à l'arrachage des arbres pour faire cesser le trouble anormal.

LA FIN DE LA MITOYENNETE

Dans l'hypothèse où un propriétaire achèterait la parcelle de son voisin, il est évident que la mitoyenneté s'éteindrait de fait par la réunion des deux propriétés entre les mains d'un seul propriétaire.
Mais sans modifier les droits de propriété de chacun, chaque propriétaire d’un mur mitoyen a la faculté de renoncer unilatéralement à sa part dans la propriété du mur et du sol, et notamment, comme nous l'avons vu, s’il ne souhaite pas à assumer les charges normales de la mitoyenneté. Il va de soi que le propriétaire dont la responsabilité serait engagée pour ne pas avoir respecté les droits de son voisin ne pourrait pas abandonner sa part de mitoyenneté pour espérer échapper à son obligation de réaliser les travaux de remise en état.
Enfin, pour des raisons d’opportunité, la loi refuse au propriétaire d’user de ce droit de renoncement si le mur mitoyen soutient un bâtiment qui lui appartient ou si le fossé mitoyen sert habituellement à l’écoulement des eaux.

 

NOTRE INTERVENTION : les troubles causés aux voisins sont souvent une source de crispation des relations de voisinages qui peuvent vite évoluer en tensions difficiles à vivre au quotidien. Nous vous apporterons alors les conseils nécessaires pour ne pas vous mettre en faute et risquer de devoir démolir une construction. Nous pourrons également vous défendre si un voisin ne respecte pas vos droits.