Vente immobilière
Vice caché
Le vendeur qui a construit lui-même sa piscine doit-il garantir ses travaux ?
Un exemple de situation
Un couple achète d’une maison d’habitation comportant une piscine. Quelques années après, la piscine présente un affaissement et une expertise judiciaire permet de démontrer une malfaçon lors de la construction de cette piscine. Les acheteurs ont demandé au vendeur une indemnité équivalente au coût des travaux effectués pour mettre fin à l’affaissement mais ceux-ci ont refusé. Dès lors, les vendeurs envisagent de saisir le tribunal pour obtenir une indemnisation à hauteur de leur préjudice sur les fondements de l’action en garantie des vices cachés, du dol, et de la garantie décennale du constructeur.La solution retenue par les tribunaux
Les tribunaux considèrent qu’à partir du moment où les vendeurs avaient réalisé ou fait réaliser les travaux sans faire appel à une entreprise, ils étaient présumés avoir eu connaissance du vice caché. Ils doivent donc garantir les travaux en leur qualité de vendeur.Le fondement de la garantie des vices cachés implique la nécessité de démontrer l’existence d’un problème non visible au jour de l’achat de la maison et révélé postérieurement. Ce fondement est intéressant dans la mesure où, si les 10 ans de la garantie décennale sont dépassés, on peut recourir à l’action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice et dans la limite de cinq ans après la vente. Dès lors, si le problème apparaît après les 10 ans de la construction, l’action en garantie des vices cachés reste toujours possible. Il faudra néanmoins démontrer que le vendeur avait la connaissance du problème pour ne pas se voir opposer une clause généralement mentionnée dans les actes notariés qui prévoient que les acheteurs acceptent le bien en l’état et renoncent à toute action.
Mais si le vendeur a construit lui-même sa maison, les tribunaux retiendront qu’il avait obligatoirement connaissance du problème et l’action en justice sera possible.
Mon petit conseil
Les personnes qui construisent elles-mêmes leur maison ont intérêt à bien respecter les règles de l’art pour vendre leurs biens exempts de désordres. A défaut, ils prennent le risque de se voir condamnés à payer plusieurs années après la vente de leur bien d’importantes indemnités.D’un autre côté, les vendeurs qui découvrent un problème important après la vente doivent bien passer en revue tous les fondements juridiques possibles afin d’apprécier les recours qui leur sont ouverts : dol, garantie décennale, vice caché, délivrance conforme….
Mais, pour éviter d’avoir à mener une action judiciaire longue et couteuse, il est préférable de bien s’interroger avant d’acheter une maison ou un appartement avec des travaux réalisés par l’ancien propriétaire.
Chaque cas est différent et les bonnes règles doivent être évoquées devant le tribunal pour espérer gagner la procédure.
Vous rencontrez une problématique ou un litige lors de l’achat ou la vente d’un bien immobilier, je me tiens à votre écoute pour vous assister, vous conseiller et vous défendre au plus près de vos intérêts.
Stéphan DARRACQ
Stéphan DARRACQ